Mucho se ha hablado de este tema desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (705/2015) donde se declaraba abusiva la cláusula en la que la entidad bancaria imponía al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, pero lo que la Sentencia no hacía, era concretar qué gastos y en qué proporción debían asumir las entidades financieras.
En este artículo te detallaremos los gastos hipotecarios que puedes reclamar.
Desde entonces y a lo largo del todo el territorio español, ha habido numerosas sentencias al respecto, y también los bancos y cajas, en sus escrituras de préstamo hipotecario, comenzaron a repartir los gastos entre ellos y el cliente.
Pero no ha sido hasta el mes de enero de este año, cuando la Audiencia Provincial de Valladolid (ámbito en el que nos centraremos) se ha pronunciado al respecto en las Sentencias de 10 de enero, de 12 de enero, de 23 de enero y 31 de enero, unificando los gastos que debía asumir cada parte.
Especialmente aclaratoria nos parece la Sentencia 19/2018 de 12 de enero. En ella la Audiencia Provincial de Valladolid se pronuncia estableciendo la nulidad de la cláusula de la escritura pública de préstamo hipotecario en la que atribuía la totalidad de los gastos notariales, registrales, de tramitación y fiscales a la parte prestataria.
La Sentencia determina que al tratarse de una cláusula no negociada individualmente, por aparecer en un contrato firmado entre empresario profesional y usuario, hacía recaer sobre la parte prestataria, la obligación de pago de los aranceles notariales y registrales, los impuestos y los gastos de gestión que generase la hipoteca hasta su constitución y en cualquier momento futuro.
La Audiencia ha considerado que la cláusula es “de carácter general y omnicomprensiva”, porque atribuye la totalidad de los gastos a la parte prestataria y ninguno al banco prestamista. Así pues, es lógico entender que en una negociación individualizada el cliente no hubiera aceptado dichas condiciones para su préstamo hipotecario, por lo que estipula su nulidad por presentar carácter abusivo y un desequilibrio entre las partes.
Distribución de los gastos hipotecarios
Ahora bien, lo novedoso de esta resolución, como complemento a la doctrina general que fijó el Tribunal Supremo a partir de su Sentencia de 23 de diciembre del año 2015, se encuentra en la atribución de gastos hipotecarios que establece para cada parte del contrato:
- Los aranceles notariales deben distribuirse entre prestatario y prestamista a partes iguales, ya que ambos están interesados en la formalización notarial de la hipoteca (el primero, por obtener con ello mayor seguridad y protección frente a posibles incumplimientos del banco y el segundo, porque adquiere título ejecutivo en caso de incumplimiento del cliente).
- De igual modo, deben dividirse en partes iguales los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y en la Oficina Liquidadora del Impuesto, ya que de nuevo beneficia a ambas partes (la escritura en el Registro al banco prestamista y en la Oficina Liquidadora al prestatario).
- En cuanto a la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, los aranceles devengados corresponden al banco como único beneficiado de la inscripción.
- Por último, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados corresponde al prestatario como obligado tributario del mismo.
Si este artículo te ha resultado de utilidad, por favor no dudes en compartirlo en las redes sociales.