La nueva ley 8/2021 suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que recogía la suspensión de la fe pública registral durante dos años en la adquisición de bienes a través de título sucesorio por herederos no forzosos.

Modificación de la Ley Hipotecaria
La nueva ley 8/2021, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo de las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, entre otras modificaciones, suprime el artículo 28 de la Ley Hipotecaria que recoge la suspensión de la fe pública registral. Esta supresión viene impulsada por los perjuicios que ocasiona en el tráfico económico, frente a los supuestos que protege que son muy residuales.
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria
El artículo 28 LH enunciaba:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
Art.28 de la Ley Hipotecaria
El artículo 28 L.H. recogía la suspensión de la fe pública registral. Este artículo establece que las inscripciones de fincas o derechos reales que hayan sido adquiridos a través de un derecho sucesorio, no surtirán efectos frente a tercero hasta pasados dos años desde el fallecimiento del causante, salvo si son herederos forzosos (art 806.CC)
La finalidad de este artículo es la protección del heredero real frente al heredero aparente. Es decir, pretende evitar que tras la partición de la herencia, aparezcan nuevos herederos forzosos. Otras de las situaciones que podrían darse, es que aparezca un testamento ológrafo posterior que deja sin efecto al anterior.
Origen histórico
El siglo XIX se le denomina como el de las “grandes migraciones”. La redacción pretendía otorgar el tiempo necesario a los herederos reales a ser comunicados del fallecimiento del causante, del derecho que le correspondía y a reclamarlo. Cabe destacar que en esa época no se disponía de los medios de telecomunicaciones que se disponen hoy en día, por lo que hacía ardua la labor de comunicación y traslado al lugar de fallecimiento del causante.
Durante la discusión parlamentaria de la aprobación del texto legal de la Ley Hipotecaria en 1861 el Sr. Marichalar propuso la creación de un Registro de Testamentos como solución al problema de protección de los herederos. Sin embargo, la propuesta fue contraargumentada en base a que tal Registro debería ser universal para asegurar la protección (como lo es hoy en día el Registro General de Actos de Últimas Voluntades). Finalmente, se plasmó en su redacción en la Ley Hipotecaria de 1869 cuya suspensión era por un periodo de cinco años desde el fallecimiento del causante y se aplicaba a todo tipo de herencias. En 1877 una reforma eximió de aplicación la suspensión en las herencias a título de herederos forzosos. Seguidamente, en 1909 se redujo el periodo de suspensión a dos años.
Actualmente, la dificultad reside en las trabas que supone a la hora de conceder préstamos hipotecarios por las entidades bancarias, puesto que las hipotecas tampoco estarían amparadas por el principio de fe pública registral. En el caso de aparecer el sucesor real con mejor derecho que el heredero aparente, este acreedor hipotecario no estaría protegido por los principios de fe pública registral. Por ende, las entidades bancarias eran reacias a la concesión de préstamos en estos supuestos por el miedo a no poder ejecutar la hipoteca en caso de impago. Por lo tanto, los sucesores no forzosos propietarios del bien, debían esperar dos años desde el fallecimiento del causante para enajenar el bien inmueble.
Hoy en día, la suspensión no tiene razón de ser al contar con el Registro de Actos de Última Voluntad prácticamente universal.
Beneficios de la Reforma
Gracias a la supresión de la excepción de fe pública registral, se incentiva el tráfico jurídico y económico. En la Exposición de Motivos de la Ley 8/2021 justifica esta medida, al entender que el artículo ocasiona situaciones antieconómicas y ralentiza las operaciones inmobiliario. Además, en el derecho civil catalán el cónyuge no se recoge como un heredero forzoso. Tampoco en el derecho civil gallego, donde ni éste, ni los padres lo son. Por ende, en estos supuestos los inconvenientes eran aún mayores al aplicarse el art. 28L.H. a los cónyuges y padres durante dos años.
Entrada en vigor
Según la disposición final tercera de la ley 8/2021 la supresión del artículo 28 de la L.H. entra en vigor a los tres meses de su publicación, es decir, el día 3 de septiembre de 2021 se ha derogado el artículo 28.
Disposiciones transitorias
La citada ley no recoge situación transitoria alguna para aquellas sucesiones que se han producido antes del 3 de septiembre de 2021. La doctrina ha interpretado esta ausencia entendiendo, que su aplicación cesará en todas las sucesiones producidas antes de su entrada en vigor.
De esta forma, en el caso de que esta limitación de la protección de fe pública registral estuviera anotada en el Registro de la Propiedad se podría cancelar tanto a instancia del titular, como de oficio cuando se practique un nuevo asiento, pero en la práctica los registradores están manteniendo esa anotación si todavía no ha transcurrido el plazo de los 2 años.
Cabe mencionar que no estábamos ante una carga, sino ante una simple limitación legal que ha sido suprimida.
La publicidad registral y su doble eficacia
Entre los principios registrales (prioridad, tracto sucesivo, legalidad, rogación, etc.) encontramos el principio de publicidad registral que este a su vez presenta una doble vertiente.
Por un lado, la vertiente defensiva, que enuncia que el contenido del registro se presume exacto e integro mientras que judicialmente no se declare cosa distinta.
Por otro lado, la vertiente ofensiva declara que se presume exacto e integro sin admitir prueba en contrario respecto de los terceros adquiriente de buena fe y que ostenten un título oneroso, es decir, que, si un tercero, basándose en lo recogido en el Registro de la Propiedad, adquiere un derecho mediante un título oneroso y lo inscribe de buena fe, no podrá despojarse de su derecho (artículo 32, 34 y 37 L.H.).
Referencias
Elderecho.com (2021). “Modificación de la legislación civil y procesal en el ámbito de las personas con discapacidad”. Extraído de: https://elderecho.com/modificacion-de-la-legislacion-civil-y-procesal-en-el-ambito-de-las-personas-con-discapacidad
Martorell, V. “La supresión del artículo 28 LH por la ley 8/2021” Notarios y Registradores. Extraído de: https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/doctrina/articulos-doctrina/supresion-articulo-28-ley-hipotecaria/
Serrano de Nicolás, A. “ ARTÍCULO 28 LEY HIPOTECARIA, SUS VICISITUDES HISTÓRICAS Y SENTIDO ACTUAL”. Revista de Derecho Civil vol. VIII, núm. 1 (enero-marzo, 2021) Estudios, pp. 51-92. Extraído de: https://www.nreg.es/ojs/index.php/RDC/article/download/643/517